« On a droit au PTZ ? » C’est souvent la première phrase d’un premier échange. Je ne réponds jamais par oui ou par non : je pose cinq questions, toujours les mêmes. Les voici, avec ce que chacune change dans votre plan de financement.
1. Avez-vous été propriétaire de votre résidence principale ces deux dernières années ?
Le PTZ s’adresse aux primo-accédants, et la loi en donne une définition précise : il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant les deux années qui précèdent l’offre de prêt. Conséquence souvent ignorée : si vous avez vendu il y a plus de deux ans et que vous êtes locataire depuis, vous redevenez éligible.
Le logement financé devra, lui, devenir votre résidence principale dans l’année qui suit l’achat ou la fin des travaux, et être occupé au moins huit mois par an — hors raison de santé, obligation professionnelle ou cas de force majeure.
2. Neuf ou ancien ?
C’est le grand changement du 1er avril 2025, valable jusqu’au 31 décembre 2027 : dans le neuf, le PTZ est ouvert sur tout le territoire, pour un appartement comme pour une maison individuelle. Auparavant, seuls les appartements des zones les plus tendues y donnaient accès.
Dans l’ancien, la porte est plus étroite. Le PTZ n’y est possible que dans les zones B2 et C, et à une condition : des travaux d’amélioration pesant au moins 25 % du coût total de l’opération, avec un niveau minimal de performance énergétique à l’arrivée. La zone de votre commune se vérifie en quelques secondes sur le simulateur officiel de service-public.fr : c’est le premier contrôle que je fais.
3. Quels revenus seront retenus ?
Pas ceux d’aujourd’hui : le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année. Et un garde-fou s’applique — si le coût de l’opération divisé par neuf donne un chiffre plus élevé, c’est lui qui est retenu.
Ce revenu est ensuite divisé par un coefficient qui dépend de la taille du foyer : 1 pour une personne seule, 1,5 à deux, 1,8 à trois, 2,1 à quatre, 2,4 à cinq, 2,7 à six, 3 à sept, 3,3 à partir de huit. Le résultat vous place dans une tranche, et c’est la tranche qui fixe la part du projet que le PTZ peut financer.
4. Pour quel montant ?
Dans un immeuble neuf, cette part va de 50 % pour les revenus les plus modestes à 20 % pour la tranche la plus haute. Pour une maison individuelle neuve, de 30 % à 10 %. Elle s’applique au coût de l’opération, lui-même plafonné selon la zone et le nombre de personnes.
Prenons un couple sans enfant, 52 000 € de revenu fiscal de référence, qui réserve un appartement neuf à 320 000 € dans une commune de zone A. Le coût divisé par neuf (35 556 €) est inférieur à son revenu : on retient 52 000 €, sous le plafond de 73 500 € prévu pour deux personnes dans cette zone. Divisé par 1,5, cela donne 34 667 €, soit la troisième tranche : 40 % en collectif neuf. Mais le coût pris en compte est plafonné à 225 000 € pour deux personnes en zone A — le PTZ atteint donc 90 000 €, pas 128 000 €. Sur 25 ans à 3,3 %, ces 90 000 € auraient coûté un peu plus de 42 000 € d’intérêts.
5. Comment s’articule-t-il avec le reste ?
Le PTZ ne finance jamais tout : il complète un prêt principal et un apport, parfois un prêt Action Logement quand l’employeur cotise. Pour les revenus les plus modestes, son remboursement ne démarre qu’après plusieurs années : la banque lisse alors les échéances pour que la mensualité globale reste stable, et sous le plafond de 35 % d’endettement, assurance comprise.
Ce montage se calcule avant de déposer le dossier, pas après. Et si vous revendez un jour pour racheter une résidence principale, sachez que le transfert du PTZ sur le nouveau bien peut être demandé.
Le PTZ se vérifie avant de signer un contrat de réservation, pas après. Deux minutes suffisent pour les deux premières questions ; pour les trois suivantes, il faut votre avis d’imposition et le prix du bien. Envoyez-les-moi : je vous réponds sous 24 heures.
Article d’information générale, à jour à la date de publication (20 septembre 2026). Il ne remplace pas l’étude de votre situation : les règles, les barèmes et les conditions des banques évoluent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
